عقد اجاره به عنوان یکی از پرکاربردترین عقود معین در جامعه ما طی سالیان گذشته توسط قوانین مختلف مورد توجه قانونگذار قرار گرفته که این امر نشان دهنده اهمیت روز افزون این عقد در مناسبات روزمره مردم می باشد. تغییر و تحولات اساسی قوانین حاکم بر عقد اجاره و تعارضات این قوانین نسبت به موضوع واحد گاها سبب بروز تناقضاتی در فهم این قوانین را پدید آورده است. گروه وکلای دیده بان حقوق امیر در این مقاله قرارداد اجاره را توضیح داده و انواع آن را بررسی می نماید سپس نکات قرارداد رهن و اجاره را شرح می دهد. شما نیز می توانید با ما تماس گرفته و سوالات خود را از وکیل ملکی گروه وکلای دیده بان حقوق امیر بپرسید.
تعریف اجاره و انواع قرارداد اجاره
قرارداد اجاره عقدی است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره میشود. اجاره ممکن است نسبت به اشیاء مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره نماید.
قرارداد اجاره شامل سه نوع دستی، بنگاهی و رسمی یعنی به صورت اسناد رسمی میباشد.
اجاره نامه دستی بین موجر و مستاجر به صورت توافقی و دستی نوشته و امضا میشود. چنانچه که بین طرفین اختلافی به وجود آید این اجاره نامه از نظر قانونی قابل پیگیری میباشد اما مراحل قانونی آن بسیار دشوار و زمانبر میباشد.
اجاره نامه بنگاهی در بنگاه های املاک تنظیم و امضا میشود و بلحاظ داشتن مهر و امضا املاک از اجاره نامه دستی بهتر است زیرا طبق قانون موجر و مستاجر تصویب سال ۱۳۷۶ چنانچه اختلافی بین طرفین حاصل شود مراحل پیگیری قانونی آن آسان تر است.
نکات قرارداد رهن و اجاره
۱- در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد والا اجاره باطل است. معمولاً مدت اجاره یکسال تعیین میگردد. مدت اجاره از روزی شروع خواهد شد که بین موجر و مستاجر توافق شود و اگر در عقد اجازه ابتدای مدت ذکر نگردد زمان انعقاد قرارداد شروع عقد اجاره خواهد بود.
۲- لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید حتما مالک منافع عین مستاجر شناخته شود. پس اگر الف خانه ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن بوده قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
همچنین شما می توانید برای مشاوره حضوری و تنظیم قرارداد توسط وکیل مجرب گروه وکلای دیده بان حقوق امیر پس از هماهنگی با شماره ۰۹۱۲۴۷۲۶۶۴۱ به آدرس تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک ۴۷۵، طبقه پنجم، واحد ۵۷ مراجعه فرمایید.
۳- اگر بعداز قرارداد معلوم شود که عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری وارد نشود، مستاجر حق فسخ نخواهد داشت.
۴- موجر نمیتواند درمدت اجاره در عین مستاجره تغییر دهد که با استفاده مستاجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تاخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستاجر نمیتواند مانع از تعمیرات گردد حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود.
۵- تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است بر عهده مالک میباشد، مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است برعهده مالک میباشد.
۶- اگر مستاجر خارج از حدود متعارف از مورد اجاره بهره برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر بوجود میاید.
۷- مستاجر باید در زمانهای تعیین شده در قرارداد، اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.
۸- اگر مستاجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این امکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده میشود ولی مستاجر از آن استفاده تجاری کند.
۹- عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، برطرف میشود و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستاجر آن را در تصرف خود نگهدارد باید به موجب اجاره بهایی که معادل اجاره بهاء مکانی شبیه آن مکان است، بپردازد حتی اگر از آن استفاده نکند.
۱۰- عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نخواهد شد اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستاجر در استفاده از مورد اجاره شرط گردد با فوت مستأجر عقد اجاره باطل میشود.
۱۱- اگر مستاجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمیشود، مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.
۱۲- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
۱۳- اگر مستاجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود برعهده مستاجر خواهد بود.
۱۴- تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است. معمولاً اشخاص بصورت عادی در آژانس های مسکن مبادرت به تنظیم قرارداد میکنند.
باید توجه داشت که:
اولاً برای تنظیم قرارداد رهن و اجاره به صورت عادی حتماً به دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ بهره مند شوند.
ثانیاً صرف تنظیم قرارداد در فرم های چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی شدن آن نمیشود و تاثیری در ماهیت آن ندارد.
۱۵- قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد.
۱۶- پس از پایان مدت اجاره اگر مستاجر از تخلیه مود اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت.
برای تخلیه اگر سند عادی باشد باید نکات زیر رعایت شود:
-درخواست برای تخلیه مشتمل بر نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستاجر و مشخصات عین مستاجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره و کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک.
– ابطال تمبر به درخواست نامه تخلیه.
۱۷ – رئیس حوزه قضایی یا دادگاهی که به درخواست رسیدگی میکنند با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. پس از ابلاغ این دستور توسط مامورین به مستاجر، او مکلف است ظرف ۳ روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.
۱۸- اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستاجر خواهد بود.
۱۹- اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل میاید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایره اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل میفرستد و اداره ثبت ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام میکند و مأمور اجرا نیز مکلف است ظرف ۴۸ ساعت اجرائیه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید.
۲۰- اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستاجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و … باشد نمیتواند راساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه ای که نزد اوست اقدام کند، بلکه میتواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا دستور تخلیه ارایه کند. در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه از تسلیم مبلغ ودیعه به مستاجر به همان میزان خودداری خواهد بود و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.
همانطور که عموما افراد برای تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت از وکیل ملکی و یا وکیل مشارکت در ساخت بهره می برند، گروه وکلای دیده بان حقوق امیر همیشه توصیه می کند که برای تنظیم قرارداد اجاره نیز از یک وکیل متخصص در امر قراردادها بهره ببرید تا از مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری شود.
همچنین شما می توانید برای مشاوره حضوری و تنظیم قرارداد توسط وکیل مجرب گروه وکلای دیده بان حقوق امیر پس از هماهنگی با شماره ۰۹۱۲۴۷۲۶۶۴۱ به آدرس تهران، خیابان فلسطین شمالی، نبش کوچه شهید نجف غزایی عتیق، پلاک ۴۷۵، طبقه پنجم، واحد ۵۷ مراجعه فرمایید.
